Coyoacán: Francisco Sosa, víctima de voracidad inmobiliaria y vacío de gobierno

Los polígonos de actuación han sido realmente un dolor de cabeza para la administración entrante. De acuerdo con la jefa de Gobierno, la gestión de Miguel Ángel Mancera otorgó permisos para construcción sin revisión y sin autorización, lo que ha traído una serie de quejas por parte de los habitantes de las alcaldías más afectadas, como Álvaro Obregón, Cuajimalpa y Coyoacán. La calle de Francisco Sosa, en la alcaldía de Coyoacán, se ha visto afectada por estos procedimientos autorizados por la administración anterior.

Francisco Sosa y las casas en condominio de más de 30 mdp

Francisco Sosa empieza desde avenida Universidad y termina en la calle Tres Cruces, donde se conecta con el Jardín Centenario, área verde y de esparcimiento emblemática de la demarcación. Su plano fue dibujado en el siglo XVI y ha sido llamada de varias maneras: Calle Real, Santa Catarina, Benito Juárez, hasta que adoptó su nombre actual hace poco más de un siglo.

En el corredor se encuentran 65 edificios considerados patrimonio histórico, entre ellos la Casa del Sol, donde se presume Venustiano Carranza redactó parte de la Constitución Mexicana de 1917. También hay una antigua estación de tranvía que ahora ocupa la tienda de productos gourmet Fincas Don Tuburcio, así como la Casa de la Cultura Jesús Reyes Heroles. En esa calle vivió el poeta Salvador Novo. Por esta y más razones, la calle Francisco Sosa es visitada por turistas nacionales y extranjeros.

Sin embargo, desde febrero del 2018 pasó algo que se está haciendo muy común en zonas patrimoniales de la CDMX: entraron los desarrolladores inmobiliarios. Aquel mes llegaron excavadoras a dicha calle, y a su paso la fueron destruyendo. En principio los vecinos pensaron que era una actividad de la delegación para mejorar la vialidad, pero al ver que la obra en lugar de beneficiar, deterioraba la avenida empezaron a sospechar que se trataba de otra cosa. Así, la administración Mancera cobró otra víctima y esta vez atentaba contra uno de los espacios urbanos más representativos de la alcaldía de Coyoacán.

Las excavadoras hicieron grandes grietas para meter tubería, las cuales se taparon, pero el suelo quedó irregular, lleno de baches, adoquines sueltos y una gran cantidad de polvo que hacía obligado usar cubrebocas al pasar por ahí. Cuando llueve se quedan charcos estancados que luego se convierten en lodazal.

Los habitantes de la zona han manifestado su descontento; el polvo ha descompuesto mecanismos eléctricos de los autos, muchas personas han padecido enfermedades respiratorias, y las máquinas trabajan por las noches de las 19 horas a las 6 horas haciendo un ruido estruendoso que no deja dormir. Desafortunadamente, no hubo respuesta de las autoridades del entonces partido gobernante, el Partido de la Revolución Democrática (PRD).

Cuando se le cuestionó a la jefa de Gobierno sobre esta situación, admitió no estar al tanto de la construcción de casas en condominio en la tradicional calle Francisco Sosa. Sin embargo, aseguró que revisaría el caso pues para el análisis de usos de suelo es necesario ver elementos como si un predio es habitacional, el número de pisos que la edificación tendrá y, más específico, si la zona es patrimonial o no; sin embargo, se sabe de antemano que la zona, o parte de ella, es patrimonial.

“Hay que revisar el caso de Francisco Sosa. Normalmente los usos de suelo se dan por lo habitacional, también el número de pisos, también espacio abierto y si es zona patrimonial o no patrimonial. En este caso de los condominios horizontales hay que revisar la densidad digamos de la vivienda (…) lo revisamos”, dijo la mandataria capitalina.

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A pesar de lo anterior, la jefa de Gobierno reconoce la importancia de la calle aunque se limitó a decir: “Tengo que entender primero el tema antes de dar una opinión. Francisco Sosa es evidentemente una calle muy importante para la alcaldía de Coyoacán, es parte de la zona patrimonial, tiene viviendas muy antiguas, tiene desde la plaza de Santa Catarina hasta la Plaza de Coyoacán desde avenida Universidad, íconos muy importantes de la ciudad, entonces, hay que revisar en particular en este caso qué es lo que está ocurriendo”.

En Francisco Sosa se construye con un uso de suelo que no estaba autorizado, pues los predios del lugar son exclusivamente viviendas unifamiliares, pero en este momento se ofrecen casas en condominio, cuyos precios rondan al menos 30 millones de pesos (ver tabla de precios).

Al menos son tres los predios afectados por este tipo de modificación: el 105, el 225 y el 235. Si se camina por Francisco Sosa, inmediatamente al llegar a la calle Tatavasco, se podrá ver el primer desarrollo inmobiliario que el día de hoy sigue en construcción. Se trata del número 235 de la calle referida donde la empresa Coyoacán Grupo Inmobiliario está construyendo 4 casas de 550 m2 con jardín privado. El propietario de dicha obra es la empresa Residencial Parque San Andrés, S.A. de C.V. En esta construcción en particular, se ha derrumbado toda la fachada aun cuando la Seduvi la considera como un “inmueble colindante a inmueble(s) afecto(s) al patrimonio cultural urbano de valor histórico y/o valor artístico y/o valor patrimonial, dentro de los polígonos de Área de Conservación Patrimonial”.

Justo a un lado de esta construcción está el número 225 de Francisco Sosa, donde la misma empresa tiene otro predio pero con un enfoque distinto, es decir, en el 225 solo se está planeando la construcción de una casa que cambiaría por completo la fachada anterior. En este predio se tiene una enorme lona cuya imagen es la imagen objetivo de la construcción. De igual modo que el 235, la Seduvi considera dicho predio como “Zona Histórica”.

Si se camina un poco más, justo al llegar a la intersección con la calle Ave María y Francisco Sosa, se llegará al número 105, el cual es propiedad de la empresa Mexihom. Dicha empresa compró el lote ubicado en aquel número que por muchos años fue un convento. Según testimonios de los vecinos, las monjas tuvieron que abandonar el inmueble porque ya no podían cubrir la cuenta del predial. La constructora realizó un fraccionamiento con 17 casas con un precio aproximado de 32,300,000 pesos la más barata y hasta 56,800,000. Cabe resaltar que la calle fue abierta para poner la red de drenaje para el nuevo condominio.

El 105 de Francisco Sosa, al igual que el 225 y 235, tienen, en la página de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, la descripción de “inmueble afecto al patrimonio cultural urbano de valor histórico por el Instituto Nacional de Antropología e Historia dentro de los polígonos de Área de Conservación Patrimonial”. El caso del 105 es algo diferente, pues la empresa Mexihom no ha retirado la fachada del predio que continúa idéntica hasta antes de ser parte de ella.

Sin embargo, al entrar al terreno con 8,952 m2, se aprecian los terrenos en modo de “vivienda plurifamiliar”, cuando la Seduvi establece que el terreno está hecho para sostener una “vivienda unifamiliar”. Los precios de este predio de la empresa Mexihom están en 35 millones de pesos en promedio.

Parece que los tres predios forman parte de un mal generalizado en la Ciudad de México, al cual se le ha puesto especial atención pues en tan solo un año han saltado irregularidades en los llamados polígonos de actuación. ¿Cuál es el problema en Francisco Sosa con los polígonos de actuación? La empresa comenzó operaciones desde el 2015 en la calle. Al no haber una rigurosidad en los trámites de obtención de permisos para operar, un número considerable de desarrolladores se vio beneficiado. Del 2017 al 2018 al menos en 48 hay irregularidades en el proceso de autorizaciones y de permisos. Hasta que no haya una revisión en el proceso de revisión en la calle Francisco Sosa, no sabremos si Mexihom o Coyoacán Grupo Inmobiliario hicieron la documentación adecuada, aunque pueden ya estar violando la ley al construir en una zona declarada como patrimonio de la ciudad e histórica.

¿Qué son los polígonos de actuación?

Los polígonos de actuación son límites geográficos-espaciales del territorio definidos a partir de condicionantes o características similares del lugar, donde se pretende llevar a cabo acciones específicas de intervención urbana. En pocas palabras son espacios donde pueden coexistir uno o más predios y, por su similitud, son candidatos para la construcción.

Los polígonos no pueden ser construidos sin autorización, pues se debe seguir un proceso legal-administrativo para llevar a cabo una construcción. Luego de esto, las autoridades competentes (en el caso de la CDMX la Secretaria de Desarrollo Urbano y Vivienda) realizarán una revisión del terreno y analizan especialmente si el terreno está facultado para ser usado como se pretende, pues si es fangoso, por ejemplo, será difícil (y peligroso) construir un edificio alto.

Los polígonos de actuación en la CDMX

¿Por qué han sido tan perniciosos los polígonos de actuación en la CDMX? Los polígonos no tienen en sí una naturaleza negativa para el desarrollo urbano, incluso algunos se pueden convertir en joyas arquitectónicas. Sin embargo, la administración del ex jefe de Gobierno, Miguel Ángel Mancera, hizo de los espacios públicos, como diría Alfonso Suarez del Real, secretario de Cultura, “una subasta”.

Los polígonos de actuación, que es el nuevo modelo de desarrollo urbano mexicano, se está impulsando en varias ciudades de México. El discurso para aceptar estos modelos es que las ciudades donde se han implementados serán más competitivas, equilibradas, densas, prósperas, justas, seguras y sustentables.

De acuerdo con cifras del gobierno de Claudia Sheinbaum, del año 2006 al 2018 se autorizaron 390 polígonos de actuación “sin revisión y sin autorización”. En el año 2006 se autorizaron 3 polígonos. Para el 2007, 1 polígono; para el 2008, 4 polígonos; para el 2009, la misma cantidad; en el 2010, 13; 2011, 9; y en el año 2012 (cuando comenzó la administración de Mancera) 28.

En la siguiente tabla se resumen las autorizaciones realizadas en polígonos de actuación por año:

Año Autorizaciones realizadas
2006 3
2007 1
2008 4
2009 4
2010 13
2011 9
2012 28
2013 21
2014 24
2015 53
2016 56
2017 59
2018 120
Total 390

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Del 2013 (año en el que el gobierno de Mancera ya gobernada) al 2018 se autorizaron 333 polígonos de actuación sin autorización o con irregularidades. Es decir, de un universo de 390 casos revisados, el gobierno de Mancera aprobó más de 80% durante su gestión.

De acuerdo con Ileana Villalobos, secretaria de Desarrollo Urbano y Vivienda, los polígonos se integran a solicitud del gobierno o privado. Solo la Seduvi tiene la competencia para llevar a cabo los trabajos y la autorización de construcción. Villalobos agregó que en los años 2017 y 2018 se recibieron distintos trámites de orden administrativo que no cumplieron con los “filtros” que hay que pasar para otorgar el permiso a inmobiliarias. La secretaria acusó que no se entregó un registro adecuado entre 2012 y 2018.

Ahora bien, del año 2017 a 2018 se acentuó el número de polígonos irregulares. El universo inicial, de acuerdo con Ileana Villalobos, fue de 142 dictámenes autorizados entre el 2017 y octubre del 2018. La Contraloría, por su parte, señaló irregularidades en la firma de los permisos, pues éstos estaban rubricados por directores de áreas y no por el director general de Desarrollo Urbano y Vivienda. Como dijimos previamente, la única persona facultada para dar un permiso luego de una revisión es el director general de la dependencia.

Los polígonos autorizados pese a las irregulares fueron firmados por el director del área de la Dirección de de Instrumentos Para el Desarrollo Urbano, Francisco Alejandro García Robles, quien firmó “por ausencia” del director general de Seduvi, Luis Rodolfo Zamorano Ruiz. Del análisis de los 174 dictamines, 48 cuentan con diversas irregularidades, por ejemplo, asignación de un mayor potencial de construcción.

Ante los hechos, la jefa de Gobierno dijo que el instrumento de desarrollo urbano fue ilegalmente utilizado por la administración anterior y que se dieron autorizaciones que no tenían ningún fundamento legal: “Hay casos en donde ya están ocupadas las viviendas, en estos casos de todos modos se están revisando, pues no sabían. Los desarrolladores inmobiliarios se irán a un procedimiento administrativo. También habrá sanciones para los funcionarios públicos que dieron los permisos”.

Polígonos firmados al vapor y la subasta inmobiliaria

El 8 de febrero del año en curso, Claudia Sheinbaum afirmó ante medios que el asunto de los polígonos de actuación estaba mucho peor de lo que se había imaginado, pues son al menos 48 polígonos aprobados “al vapor” y firmados por un jefe de área y no por el Director General, como ya adelantamos. La mandataria estuvo de acuerdo en que el desarrollo inmobiliario en la ciudad es necesario pero “con orden y con base en la ley, nadie puede estar por encima de la ley”.

Otro personaje público que se ha ido contra Mancera y los polígonos de actuación, además de Sheinbaum y Villalobos, es el secretario de Cultura de la Ciudad de México, Alfonso Suarez del Real. El secretario ha calificado de “una subasta” los permisos que dio el gobierno de Mancera durante su gestión.

El secretario afirmó en entrevista que “el grupo Mancera (…) hizo una subasta de los espacios públicos”. Del Real señaló directamente al ex titular de Seduvi, Felipe de Jesús Gutiérrez Gutiérrez, de ser uno de los principales responsables y a su vez le recomendó “que se asilara en un país donde no hubiera acuerdos de extradición porque son unos bribones que quisieron deshacer esta ciudad”.

“Mira el tema es esto. No es excusa, nosotros tenemos el día de hoy 80 días gobernando. En 80 días tú no puedes recomponer la subasta inmobiliaria que el grupo Mancera, aunque sea senador de la República, se lo voy a gritar siempre en su cara, hizo de los espacios públicos (…) de esta ciudad”, dijo el secretario de Cultura.

La revisión de los polígonos de actuación

A pesar de que aún no hay una respuesta de la Jefa de Gobierno, en entrevista la secretaria de Desarrollo Urbano y Vivienda, Ileana Villalobos, afirmó que aún se está revisando el caso, pues la revisión que hizo la Seduvi del 2017 al 2018, misma que ya se arguyó en esta investigación, aún no llega al año 2015 que es donde comenzó este desarrollo inmobiliario en el 105 de Francisco Sosa.

“Tendríamos que revisarlo aparte porque este no está en la revisión que nosotros hemos hecho, en la de 2017-2018 como polígono de actuación”. Posteriormente, la secretaria agregó que el caso “es una autorización de ese año, del 2015. Y ya estamos avanzando también en la revisión 2015-2016. Vamos a tomar… lo que pasa es que sí van saliendo van surgiendo dudas de la población respecto a las autorizaciones para ciertos desarrollos de otras épocas de otras años…”, afirmó Ileana Villalobos.

La empresa Mexihom alegó no tener hasta el momento ningún problema legal con el Gobierno de la Ciudad de México y presumieron tener todos los permisos en regla. A continuación se agrega el correo integro de la empresa donde quiere dejar en claro que no existen problemas para adquirir una casa en Francisco Sosa.

Ileana Villalobos no dio una fecha exacta para los resultados de la investigación, pero insistió en que el caso será revisado.

Mientras eso sucede, los vecinos de Francisco Sosa se ven afectados con el ruido, el polvo y con la agresión a uno de los lugares más icónicos de la alcaldía de Coyoacán y por tanto de la ciudad, la histórica calle Francisco Sosa.