AMLO abre el Tren Maya a la inversión extranjera

El Tren Maya, la propuesta del presidente electo, Andrés Manuel López Obrador, para interconectar la región del sureste mexicano, implementará el uso de FIBRAS, Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces, para la inversión que busque sumarse al proyecto.

En el spot propagandístico compartido en la cuenta oficial de Twitter de la futura infraestructura, se anuncia que las zonas en desarrollo aledañas a la ruta del Tren se integrarán a un fideicomiso FIBRA, anunciado como un «modelo financiero inclusivo» y «que no genera deuda». En este fideicomiso, se anuncia, participarán inversionistas extranjeros, «ciudadanos ejidatarios y gobierno».

Pero ¿qué son los FIBRA?

Son instrumentos de relativa nueva creación que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), y que permiten el financiamiento para la compra o construcción de bienes inmuebles en México.

Acorde con la analista económica, Tania Abdul Massih, de grupo Ixe, dicho financiamiento se puede dar de dos maneras: a través de la construcción o adquisición de bienes que se dediquen al arrendamiento, o bien por la aportación de bines, igualmente destinados al arrendamiento.

Igualmente, menciona que las fibras generan altos niveles de rendimiento, derivados del derecho a recibir los dividendos recibidos por la renta de los inmuebles.

En este sentido, la revista Forbes, admite que con este tipo de instrumento, los inversionistas reciben pagos periódicos, a la vez que tienen la posibilidad de hacerse de ganancias del capital (plusvalía), y menciona que desde el año 2011, cuando entraron a la Bolsa Mexicana de Valores, las primeras Fibras han obtenido recursos por 148 mil 842 millones de pesos.

El Tren Maya representa un nuevo paradigma de desarrollo social, sustentabilidad ambiental y turismo. pic.twitter.com/WNH3FuuCSZ

— Tren Maya (@TrenMayaMX) November 15, 2018

Uno de los mayores beneficios de las FIBRAS, es el acceso al mercado inmobiliario que proporciona a pequeños y medianos inversionistas, cuenta Abul Massih, quienes comúnmente no cuentan con los recursos necesarios para ingresar a este sector, lo que se traduce en una ayuda en la diversificación de riesgos de inversión en sus portafolios.

Por otro lado, Gerardo Valdivia Díaz, de Sales & Trading Desk BPyP de BBVA Bancomer, en una nota publicada este año en El Economista, destaca que este tipo de instrumentos tienen un horizonte de inversión a largo plazo, pues en momentos de alta volatilidad o de coyuntura en los mercados financieros, las valuaciones de los fibras se pueden presionar a la baja. El mercado financiero incorpora de manera inmediata los cambios en las variables económicas que pueden beneficiar o impactar a este tipo de activos.

Para constituir una FIBRA, los interesados deberán tener al menos el 70% de sus activos invertidos en el sector de los bienes raíces, dedicarse a la compra o construcción de inmuebles que se destinen al arrendamiento y distribuir entre los tenedores al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio anterior.

“Los bienes inmuebles que se construyan o adquieran deben destinarse al arrendamiento y no enajenarse (vender) antes de cuatro años contados a partir de la terminación de su construcción o de su adquisición. Y contar con altos estándares de gobierno corporativo”, indica información de la BMV.

Asimismo, Tania Abdul comenta que los potenciales inversionistas en FIBRAS son personas físicas y morales, extranjeros con establecimiento permanente en México o fondos de pensiones locales.

En varios años, la implementación de las FIBRAS estuvo limitada por el régimen fiscal que les aplicaba, caro y complejo; pero la modificación en las leyes les ha dado mayor apertura y facilidad de penetración.